Жизнь трейдера


Рынок недвижимости в России – крах арендного бизнеса



Рынок недвижимости в России – крах арендного бизнеса

С некоторых пор россияне уверовали в некую «стабильность» рынка недвижимости и стали считать этот сегмент бизнеса одним из самых надежных и относительно прибыльных. Особенно это касается недвижимости в Москве и Московской области (Подмосковье). Однако, в последние годы стала вырисовываться далеко не радужная картина для владельцев доходной недвижимости. И пора бы уже начинать задумываться, открывать для себя новые возможности заработка и изучать их.

Действительно, последние до кризисные годы рынок недвижимости рос. С такими вложениями мог справиться любой гражданин. Проще говоря, можно было купить квартиру «на этапе котлована» и потом продать ее с прибылью на стадии сдачи дома. С тех времен термин «переуступка прав собственности» стал известен почти всем. Да и я, чего греха таить, не остался в стороне. Некоторую часть своего биржевого дохода я инвестировал и до сих пор инвестирую в недвижимость.

В отличие от тех времен, когда разница между «котлованом» и готовым жильем достигала порой более чем в два раза, сейчас рынок в упадке и все больше ситуаций, когда «стройка» приносит всего лишь 20% и эта цифра стремится к уменьшению. Кроме того упал и потребительский спрос. Вспомните хотя бы то время, когда практически невозможно было взять кредит или ипотеку в банке. Это ведь было совсем недавно. Поэтому, на сегодняшний день все больше людей перестают перепродавать квартиры/дома и стараются их сдавать в аренду. Но что мы можем наблюдать? Давайте рассмотрим упрощенную формулу прибыли от аренды недвижимости (возьмем, например, квартиру):

П = АП - КП - НН - ТР - НП, где

П – чистая прибыль от сдачи квартиры в наем (руб./мес.);
АП – арендная плата в месяц (руб./мес.);
КП – коммунальные платежи (руб./мес.);
НН – налог на недвижимость (руб./мес.);
ТР – текущие расходы (руб./мес.);
НП – налог на прибыль (руб./мес.).

Теперь рассмотрим все это более подробно. Итак, как мы видим, доход (П) зависит от суммы арендной платы, коммунальных платежей, налога на недвижимость, текущих расходов и налога на прибыль.

Арендная плата (АП). Если, скажем, мы рассматриваем сдачу в наем однокомнатной квартиры в Подмосковье (это наиболее выгодный вариант), то в среднем АП будет составлять 18-22 тыс.руб. (возьмем 20) в месяц (без учета КП). Размер АП напрямую зависит от месторасположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура и т.п.), его состояния, ремонта. Как вы уже наверное поняли, что чем более выполнены условия, повышающие уровень АП, тем дороже объект будет стоить изначально. К этому вернемся в самом конце.

Коммунальные платежи (КП) в среднем обходятся в 5-7 тыс.руб./месяц (возьмем 5). Они зависят от площади объекта и управляющей компании (УК). В свою очередь, цены УК зависит от тарифов, которые устанавливают власти. Ну вы уже в курсе, что тарифы росли, растут и будут расти?

Рост налога на недвижимость (НН) не отстает в своих темпах от коммунальных платежей. И сейчас он составляет (однокомнатная квартира) порядка 800-900 рублей в год (66 руб./месяц). Да, сейчас эта сумма не сильно сказывается на конечной прибыли, но не далеко то время, когда налог будет увеличен значительно. Особенно это касается владельцев большого количества объектов.

Текущие расходы (ТР) напрямую зависят от совести и порядочности нанимателя. Вам могут порвать или сломать диван/кровать, испортить плитку/ламинат, сломать бытовую технику и т.д. и т.п. А в самом худшем варианте вам придется переделывать ремонт полностью. Имейте ввиду, что то, что вы покупали на этапе первого ремонта, будет дорожать и дорожать вслед за растущим долларом и еще чем-нибудь. Возьмем на ТР сумму в районе 1000 руб./месяц.

Ну и конечно же налог на прибыль (НП). Если вы не спешите регистрировать договор аренды квартиры, то будьте уверены, вас это рано или поздно коснется и тогда налог вам придется платить в любом случае. Сейчас (пока) это 13%. Ну и рассчитаем предварительно налоговую базу (НБ):

НБ = 20 000 - 5000 - 66 - 1000 = 13 934 руб.

Теперь вычитаем налог на прибыль (НП), который равен 1811 руб. и получаем 12 122 руб./месяц. Вот это и есть примерный доход от сдачи квартиры в наем. Задумайтесь о том, что все эти КП, НН, ТР, НП дорожают, а АП дешевеет в связи с низким уровнем жизни граждан и снижением их платежеспособности. И тенденция эта сохраняется. Это говорит о том, что чистая прибыль будет становиться все меньше и меньше.

Можно еще включить в расчет прибыли от аренды недвижимости страховку на случай пожара/затопления и т.п. Но тогда конечная сумма упадет еще сильнее.

Теперь поговорим о том, выгодное ли это дело. Чтобы увидеть рентабельность данного вида бизнеса воочию, нам нужно рассчитать доход в процентах от вложений. Сделать это очень просто. Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке в Подмосковье находится в районе 2,5 - 3,5 млн. (не берем в расчет «котлован»). Берем в расчет меньшее – 2,5 млн.. Еще нужно сделать квартиру пригодной для проживания, т.е. сделать ремонт. Возьмем на это 500 000 рублей. И получим капитальные вложения в сумме 3 000 000 рублей. Считаем доход в процентах (ДП) простой пропорцией:

ДП = 12 122 * 100 / 3 000 000 = 0,4% в месяц.

Ну и посмотрим, что это принесет нам в год. 0,4 * 12 = 4,8 % годовых. Это ниже банковского депозита (хотя банкам мы привыкли не доверять и это правильно). Ну что? Курам на смех, а не прибыль. И не забывайте о том, что квартиры сейчас не дорожают, а скорее наоборот. Т.е. вы не просто мало получите, но еще и потеряете со временем.

Что будет дальше?

Как я уже говорил, людей, которые занимаются инвестированием в недвижимость очень много. Проще говоря, многие «напокупали» квартир и теперь их пытаются сдавать. Нельзя не заметить то, что доход от такого бизнеса снижается и будет продолжать снижаться в будущем. И, скорее всего, скоро такие вложения станут совсем не рентабельными. Как это всегда бывает, собственники начнут «избавляться» от такой недвижимости и рынок переполнится предложениями. Нетрудно догадаться, что на фоне перенасыщения рынка, цены уверенно поползут вниз. Вот в этот момент и случится тот самый крах рынка недвижимости.

Ну и как побочный эффект, вероятна заморозка объектов, которые в этот момент будут еще только строиться. Строительным компаниям будет невыгодно строить жилье, если его никто не покупает, а если и покупает, то по сильно заниженным ценам, что будет явно расходиться с запланированной прибылью компании.

В этой статье я привел приблизительные цифры, о многом не рассказал и не привел множество примеров, но суть от этого не меняется и картина вырисовывается довольно мрачная. Надеюсь, что эта информация будет вам полезна. Задумайтесь, ведь «кто предупрежден, тот вооружен». Пишите в комментариях, что вы об этом думаете. Пожалуйста, поправляйте меня, если где-то ошибся.


Подписывайтесь на обновления и добавляйтесь в друзья (вопросы, советы и т.п.):



Инстаграм:



ПОЧТА:

m_i_zaharov@mail.ru



Теги: недвижимость, прибыль, доход, бизнес

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам
зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.